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碧桂園半年凈賺48.8億元物業(yè)和教育謀求A股上市

2015-08-20 15:36:35 來(lái)源：每經(jīng)網(wǎng) 作者：點(diǎn)擊圖片瀏覽下一頁(yè)

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每經(jīng)記者區(qū)家彥

“2015年將是碧桂園的戰(zhàn)略變革之年”，在8月19日下午舉行的碧桂園中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，碧桂園總裁莫斌顯得興致勃勃。

根據(jù)碧桂園控股（02007.HK）最新發(fā)布的2015年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，公司在上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為473.3億元（人民幣，下同），同比增長(zhǎng)約23.5%，實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)約為48.8億元，兩項(xiàng)指標(biāo)在內(nèi)房股中均位居前列。

然而，在靚麗的業(yè)績(jī)單背后，更引人關(guān)注的是碧桂園在戰(zhàn)略調(diào)整上出現(xiàn)的巨大變革。自年初引入中國(guó)平安作為戰(zhàn)略投資者后，碧桂園不僅大舉進(jìn)入一線(xiàn)城市，進(jìn)一步完善地產(chǎn)業(yè)務(wù)的市場(chǎng)布局。繼年初提出將酒店業(yè)務(wù)分拆上市，物業(yè)服務(wù)與教育業(yè)務(wù)兩大板塊也在籌劃在A股分拆上市。

在房地產(chǎn)服務(wù)市盈率顯著高過(guò)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的大背景下，可以預(yù)見(jiàn)的是，如果分拆上市成行，將成為碧桂園市值提升的最有力催化劑。

一線(xiàn)市場(chǎng)將帶來(lái)更高毛利

盡管上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇勢(shì)頭明顯，但由于三四線(xiàn)城市受累于庫(kù)存壓力，市場(chǎng)普遍低迷，對(duì)碧桂園的銷(xiāo)售表現(xiàn)帶來(lái)一定程度的負(fù)面影響。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約544.7億元，按照年初制定的1350億元銷(xiāo)售目標(biāo)計(jì)算，目標(biāo)完成率約為40%，低于公司在前兩年的同期完成率。

面對(duì)不利的市場(chǎng)局面，被譽(yù)為三四線(xiàn)城市之王的碧桂園，今年以來(lái)最大的變化，莫過(guò)于大舉進(jìn)入一線(xiàn)城市。公司不僅連續(xù)在上海、廣州、深圳成功拿地，7月份更成立一線(xiàn)城市事業(yè)部。

“三四線(xiàn)城市依然是碧桂園的主戰(zhàn)場(chǎng)，但作為一家千億級(jí)別的房企，缺少在一二線(xiàn)城市的布局是不完美的”，碧桂園聯(lián)席總裁朱榮斌向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，隨著公司財(cái)務(wù)狀況更加穩(wěn)健，人才儲(chǔ)備也更為充足，因此決定在鞏固三四線(xiàn)城市優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，發(fā)力一二線(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)布局的平衡。

據(jù)悉，在碧桂園今年上半年的合約銷(xiāo)售中，一二線(xiàn)城市銷(xiāo)售比例為50%，輕微超過(guò)三四線(xiàn)城市48%的比例。按照朱榮斌的設(shè)想，一二線(xiàn)城市的銷(xiāo)售比例還將進(jìn)一步提高。

中報(bào)顯示，盡管上半年碧桂園實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)48.8億元，同比增幅僅為3.6%。由于三四線(xiàn)城市陷入艱難的價(jià)格戰(zhàn)，這對(duì)于碧桂園的利潤(rùn)水平造成較大壓力。

“我們預(yù)計(jì)2015年全年確認(rèn)收入土地增值稅撥備前的毛利率約為22%~24%，相比2014年有所收窄，主要是因?yàn)榻衲杲桓兜漠a(chǎn)品大部分在2014年簽約的銷(xiāo)售金額轉(zhuǎn)為確認(rèn)收入”，莫斌表示，隨著今年市場(chǎng)環(huán)境逐步好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)毛利率將逐步企穩(wěn)或小幅回升。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴預(yù)計(jì)，隨著三四線(xiàn)城市市場(chǎng)正在好轉(zhuǎn)，以及碧桂園在利潤(rùn)率更高的一二線(xiàn)城市搶占更高的市場(chǎng)份額，對(duì)公司的銷(xiāo)售增速與毛利率回升將帶來(lái)正面作用。

物業(yè)服務(wù)具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

與萬(wàn)達(dá)、恒大等龍頭房企相比，同處千億陣營(yíng)的碧桂園在轉(zhuǎn)型的步伐上一度顯得相對(duì)緩慢。但進(jìn)入2015年，碧桂園加速轉(zhuǎn)型，物業(yè)服務(wù)與教育業(yè)務(wù)成為公司實(shí)現(xiàn)相關(guān)多元化擴(kuò)張的主攻方向，并籌劃在A股分拆上市。

中報(bào)顯示，截至今年上半年，碧桂園物業(yè)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入9.05億元，同比大增86.1%。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，公司的物業(yè)管理面積為7701萬(wàn)平方米，較去年年末增加552平方米，但物業(yè)服務(wù)簽約面積高達(dá)1.22億平方米，隨著剩余面積的社區(qū)陸續(xù)交付，將推動(dòng)碧桂園物業(yè)管理收入實(shí)現(xiàn)更快增長(zhǎng)。

繼萬(wàn)科物業(yè)高調(diào)宣稱(chēng)對(duì)外輸出“睿服務(wù)”之后，記者了解到，碧桂園物業(yè)服務(wù)有限公司在今年成立了市場(chǎng)拓展部，負(fù)責(zé)碧桂園物業(yè)的項(xiàng)目外接工作。吳建斌透露，碧桂園物業(yè)的外接管理面積接近4000萬(wàn)平方米，社區(qū)O2O以及社區(qū)金融平臺(tái)也基本搭建完畢。接下來(lái)，公司會(huì)將物業(yè)服務(wù)板塊進(jìn)行包裝，并籌劃分拆上市，目前券商、投行、會(huì)計(jì)師事務(wù)所已經(jīng)陸續(xù)到位。

教育業(yè)務(wù)則是碧桂園力挺的另一拳頭板塊。據(jù)悉，碧桂園學(xué)校已成功運(yùn)營(yíng)20年，是我國(guó)民辦教育的龍頭，碧桂園教育集團(tuán)曾創(chuàng)立中國(guó)乃至東南亞第一所用中文進(jìn)行主題探究教學(xué)的PYP學(xué)校，創(chuàng)辦內(nèi)地第一所由國(guó)人創(chuàng)辦、招收中國(guó)學(xué)生為主的IB學(xué)校，目前擁有34所在辦學(xué)校及3所慈善學(xué)校，21087名在校學(xué)生，每年有將近半數(shù)的高中畢業(yè)生被排名前50的院校錄取。在教育板塊與地產(chǎn)板塊的積極互動(dòng)下，有望成為碧桂園新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

“國(guó)內(nèi)好學(xué)校的教育學(xué)位是很難的，我們有這樣的品牌和規(guī)模，只要市場(chǎng)允許，我們會(huì)全力推進(jìn)教育產(chǎn)業(yè)的上市”，吳建斌表示，盡管A股目前暫停了IPO，但只要股市穩(wěn)定下來(lái)，預(yù)計(jì)到明年上半年新股發(fā)行將重新啟動(dòng)，物業(yè)服務(wù)與教育業(yè)務(wù)的分拆上市將首選在A股，以求實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。

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