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房地產(chǎn)“暖冬”的背后

目前住建部有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)明晰，大力快速建設(shè)階段將告一段落，增加有效供給、改善住宅質(zhì)量、提升人居環(huán)境，是下一個五年里，行業(yè)必須遵循的形勢和走勢。而在央行再次祭出雙降之后，目前買房利率負(fù)擔(dān)是近十年來最低的，此輪降息周期帶來的購房成本下移實質(zhì)上已經(jīng)接近15%。數(shù)據(jù)顯示，雙降之后樓市成交活躍，“金九銀十”已成定局，樓市或?qū)⒂瓉?ldquo;暖冬”。

不過，也有分析認(rèn)為，房價的上漲或?qū)⒆璧K后續(xù)的成交放量，而作為樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳在九月后已開始轉(zhuǎn)向。從整體來看，“去庫存”壓力仍然存在，這個基調(diào)并不會因為一線城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變。

導(dǎo)讀

預(yù)期隨著中小房企集中公布三季報，整體房企的凈利潤將在8%左右，2015年，將是房企第一次出現(xiàn)行業(yè)平均利潤率低于雙位數(shù)的年份。

繁榮背后，往往暗藏隱憂。

2015年前三季度，包括深圳在內(nèi)的多個城市房地產(chǎn)成交已經(jīng)超過去年全年，深圳房價暴漲逾50%，而北京土地市場再次拍下7.5萬平方米單價的地王，讓這場復(fù)蘇達(dá)到了一個頂點。

10月底，深圳樓市部分項目價格開始出現(xiàn)下跌，北京則傳出碧桂園要退出豐臺地塊聯(lián)合體的消息，開發(fā)商對后市的分歧在加大。

截至目前，碧桂園并未否認(rèn)要退地的傳聞。碧桂園有關(guān)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，對于一線公司的動態(tài)總部在持續(xù)關(guān)注，但目前并未有明確的消息。

北京亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅指出，碧桂園退地一事無論結(jié)果如何，其已折射出北京土地市場蘊(yùn)含相當(dāng)大的風(fēng)險，讓部分房企卻步。

同策咨詢總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，今年的房地產(chǎn)銷售和土地市場，均已透支了太多的未來需求和空間，2016年房地產(chǎn)市場可能再次面臨調(diào)整。

雙降促樓市回暖

四季度，在房地產(chǎn)價格反彈之際，政策繼續(xù)推出刺激。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2015 年9 月，70 個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格均實現(xiàn)連續(xù)五個月環(huán)比上漲，9 月分別環(huán)比上漲0.21%和0.18%。

一線城市繼續(xù)引領(lǐng)反彈，深圳、上海、廣州、北京的新建商品住宅價格9 月環(huán)比分別上漲4%、1.9%、1.4%和1.1%，并進(jìn)一步推動同比分別上漲38%、10%、5%和6%。

盡管一線城市和部分二線城市價格快速上漲，但相關(guān)政策并沒有像往常一樣迅速轉(zhuǎn)向收緊。繼發(fā)布在不實施“限購”的城市，首套房最低首付款比例由不低于30%調(diào)整為25%的政策后，央行[微博]再次祭出雙降。

在億翰智庫機(jī)構(gòu)看來，雙降旨在四季度保“7”拉升房地產(chǎn)投資。通過“雙降”，降低社會融資成本，房地產(chǎn)行業(yè)銷售增速有望加快，進(jìn)而減小房企庫存壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)乃至整個固定資產(chǎn)投資的回暖。

這將直接提升房地產(chǎn)市場的購買力。自從2014年11月22開始，一年之內(nèi)央行已經(jīng)連續(xù)6次降息。如果考慮到實際操作過程中的首套房利率優(yōu)惠，此輪降息周期帶來的購房成本下移實質(zhì)上已經(jīng)接近15%。

華泰證券分析師謝皓宇則認(rèn)為，雙降對房地產(chǎn)行業(yè)的利好，還體現(xiàn)在使得房企的融資難度下降，在銷售下滑期尤為重要。成本已經(jīng)不成為房企融資的難點，而如何在銷售下降的情況下填補(bǔ)資金來源空缺是房企的主要任務(wù)，雙降將進(jìn)一步增加蛋糕總量，對房企帶來實質(zhì)利好。

中原監(jiān)測的40個城市數(shù)據(jù)顯示，雙降之后樓市成交活躍。上周新建住宅成交面積環(huán)比上升1％，10月前25日，新房成交量已與9月同期基本持平。二手住宅也穩(wěn)中有升，中原監(jiān)測的21個城市數(shù)據(jù)顯示，上周二手住宅成交面積環(huán)比上升2%。

而中原報價指數(shù)走勢則出現(xiàn)一定分化，上周一線城市報價指數(shù)均環(huán)比上漲，天津、成都則環(huán)比明顯下跌，表明政策刺激之下，一線城市的市場預(yù)期較為樂觀。

對于四季度的樓市，中信建投認(rèn)為，十月份上旬由于假期因素以及推貨量的原因成交較為平淡，但隨著下旬開始推貨量的提升，截至10月24日其跟蹤的重點城市成交同比增速已經(jīng)重回20%水平，環(huán)比增長超過30%，其中一二三線重點城市成交同比增速分別為19%、30%和9%，環(huán)比增速分別為42%、37%和24%，十月成交超過9月份是大概率事件，銀十有望回歸，主流城市成交熱度仍有望在年內(nèi)持續(xù)。

但考慮到去年四季度成交基數(shù)較高，成交增速回落是大概率事件。

地價房價“高處不勝寒”

新9·30政策和雙降的出臺，進(jìn)一步刺激了“金九銀十”中的房地產(chǎn)市場，一線城市豪宅仍在大賣，土地仍然遭搶，但無論是房市、還是地市，均已是高處不勝寒。

作為樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳在九月后開始轉(zhuǎn)向。在7、8、9三個月時間里，深圳樓市的成交一直在下滑。進(jìn)入9、10月，價格開始松動。新房市場出現(xiàn)開發(fā)商降價促銷，二手房市場則主動下調(diào)報價。深圳中原的抽樣結(jié)果顯示，坂田、南山、龍華、蛇口等上半年瘋漲的區(qū)域房價已出現(xiàn)下跌。

10月21日，碧桂園聯(lián)合中國金茂以52億元的代價拿下中關(guān)村科技園豐臺園東區(qū)三期2宗商業(yè)用地。但是，據(jù)傳近期碧桂園集團(tuán)內(nèi)部對這2宗土地的處置產(chǎn)生了不同意見，或?qū)⑼顺龅貕K開發(fā)。

郭毅認(rèn)為，這一事件凸顯了北京市場高價拿地的風(fēng)險。即使通過聯(lián)合拿地，也不一定能規(guī)避地價過高、未來難以銷售的風(fēng)險。

2015年，在北京已出讓的29宗宅地當(dāng)中，實際樓面價超過3萬元/平方米的多達(dá)13宗，加上目前正在出讓的土地，將達(dá)到18宗以上。

這18宗地塊項目的未來售價均超過6萬元/平方米，進(jìn)入高端住宅產(chǎn)品序列。其中純商品住宅部分的可售面積為110萬平方米左右，而在2015年截至目前，北京純商住宅市場成交價6萬元/平方米以上的高端住宅產(chǎn)品僅成交了不到30萬平方米。

這些高價地一方面面臨巨大資金成本的壓力，另一方面也面臨艱難的去化壓力。北京豪宅項目在短期內(nèi)出現(xiàn)暴增，但其所面向的中產(chǎn)階級客群增長速度相對較慢，因此未來北京豪宅市場可能將會出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象。

最新的三季報數(shù)據(jù)或許能解釋碧桂園的擔(dān)憂。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至目前，已公布三季報、合計58家房企總營業(yè)收入為3778.3億，但合計凈利潤只有282.1億，凈利潤率只有7.5%，房企的盈利能力大幅下調(diào)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，房企已告別高利潤，在2015年上半年，房企的平均凈利潤跌至9.1%左右，而在2014年房企的平均凈利潤率為10%，在2013年凈利潤高達(dá)11.97%。

預(yù)期隨著中小房企集中公布三季報，整體房企的凈利潤將在8%左右，2015年，將是房企第一次出現(xiàn)行業(yè)平均利潤率低于雙位數(shù)的年份。

去庫存壓力大

如果回溯2015年的樓市，可以看到，今年的這場復(fù)蘇和回暖，與2014年9·30新政開始、今年的3·30新政推漲，以及數(shù)輪雙降刺激有關(guān)。但“去庫存”的現(xiàn)實仍未改變。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，中國房地產(chǎn)市場的庫存仍在不斷增加。截至9月末，商品房待售面積66510萬平方米，比8月末增加186萬平方米。其中，住宅待售面積減少387萬平方米，辦公樓待售面積減少71萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加483萬平方米。

對于房企來講，無論是此時還是2016年，都仍然面臨較大的去庫存壓力，甚至當(dāng)前部分房企比如浙江廣廈等會選擇退出房地產(chǎn)市場；而從中長期來看，經(jīng)濟(jì)基本面下滑的壓力，還會導(dǎo)致2016年期間樓市需求動力不足的問題繼續(xù)表現(xiàn)出來，遲早還會面臨去庫存的壓力。

對此張大偉表示認(rèn)同。他指出，從整體來看，房企的銷售難度加大，雖然全國一二線市場回暖，但三四線依然處于調(diào)整過程中，以價換量在持續(xù)；而且，土地市場競爭激烈，房企在一二線拿地艱難，過去依賴土地升值獲得利潤的發(fā)展模式難以維持。未來，將有越來越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開房地產(chǎn)領(lǐng)域。

此外，今年以來北上廣深及合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)象，也讓從業(yè)人士擔(dān)憂。從歷史經(jīng)驗來看，2009-2010年、2013年土地市場“地王”瘋狂頻出之后，2011年、2014年樓市包括土地市場陷入調(diào)整期。

如果土地市場“地王”現(xiàn)象在今年下半年持續(xù)頻現(xiàn)，那么，這也就意味著2016年樓市將有可能進(jìn)入調(diào)整期。

今年下半年以來，一線城市、部分二線城市需求被透支，待市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，必須警惕下一輪可能的市場階段性調(diào)整。

證金公司增持多家房企股票

隨著三季報陸續(xù)披露，“國家隊”證金出現(xiàn)在多家房企的十大流通股東名單中。這其中既有穩(wěn)坐地產(chǎn)第一把交椅之位的萬科，也有擁有國資背景的大型國企深振業(yè)、華僑城。

在7、8月份，寶能系旗下的前海人壽和鉅盛華多次買入萬科股票，此次證金增持價格甚至低于寶能系的成本。

根據(jù)萬科發(fā)布的三季報來看，萬科的基本面良好，前9個月累計實現(xiàn)銷售面積1439.8萬平方米，銷售金額1804.7億元，同比分別增長13.9%和21.1%；實現(xiàn)營業(yè)收入796.0億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤68.5億元，同比分別增長26.1%和6.1%。

另一龍頭房企保利地產(chǎn)最新公告顯示，截至9月末，證金持有32158.28萬股，占公司總股本的2.99%，為第二大股東；匯金持有17965.58萬股，占比1.67%，為第五大股東。

而證金三季度投資具有國資背景的地產(chǎn)股，則被認(rèn)為是向外界釋放“積極的信號。深圳一券商人士分析，三季度對地產(chǎn)股的增持，不排除很多是在股市最低迷的時候，其時成本偏低；而從增持的標(biāo)的看，大多是龍頭房企和地方國資地產(chǎn)股。其中，持有華僑城21741.40萬股，占總股本的6.99%；持有首開股份4318.82萬股，占總股本的1.93%。

瑞銀在昨日發(fā)布的研報中表示，未來房地產(chǎn)相關(guān)建設(shè)活動將在房價上漲和庫存緩慢下降的帶動下逐步改善，但個股分化會加劇，同時看好萬科、保利地產(chǎn)，華夏幸福與首開股份的表現(xiàn)。這四支股票除了華夏幸福尚未公布三季報股東變動情況，另外三支均是證金投資的房產(chǎn)股。

從已發(fā)布季報的上市房企來看，兩極分化的趨勢也逐漸顯現(xiàn)。業(yè)績較好的房企業(yè)務(wù)多集中于北上廣深等一線城市，業(yè)績較差的企業(yè)則多處于二三線城市。一線城市的房價為前述企業(yè)作了較好的支撐。