6月前三天,北京、上海、深圳、廈門等城市一宗宗高價地的成交,給土地市場再添一把火。今年以來,全國誕生的新地王已經(jīng)超過100個。毫無疑問,地價成為了絕對的熱搜詞,而與它一起上頭條的,還有眾多的土地“收割機”——房企們。其中,既有突然殺入土地市場的黑馬,也有一直保持激進(jìn)特色的“老手”。
新晉網(wǎng)紅——信達(dá)地產(chǎn)
6月1日,在上海的土地拍賣會上,信達(dá)地產(chǎn)以58.05億元總價、303%的溢價率拿下寶山區(qū)顧村地塊。就在5天前,信達(dá)地產(chǎn)還與萬科聯(lián)手,以123.18億元的總價拿下杭州奧體上主地塊,刷新了今年全國土地出讓的總價紀(jì)錄。不過,一小時后,就有消息傳出,萬科因超過授權(quán)價跟信達(dá)“拆伙”。
接連的大手筆,讓信達(dá)地產(chǎn)成為土地市場的新晉“網(wǎng)紅”。自2008年上市以來,信達(dá)地產(chǎn)的項目主要分布在寧波、嘉興、臺州等長三角地區(qū)和合肥、蕪湖等中部地區(qū),項目以二三線城市為主。不過,從2015年下半年開始,信達(dá)地產(chǎn)一躍成為土地市場的黑馬,在上海、深圳、杭州、合肥等城市瘋狂拿地,并刷新所在區(qū)域的最高土地價格。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2015年7月至今,信達(dá)地產(chǎn)已收獲6個地王。
信達(dá)地產(chǎn)的規(guī)模并不大,瘋狂收斂高價地,后期將如何運作?北京晨報記者發(fā)現(xiàn),信達(dá)地產(chǎn)拿地后也有套路,即引入有經(jīng)驗的合作者共同操盤,如廣州天河地塊、上海新江灣地塊便先后引入中國金茂和泰禾集團(tuán)合作開發(fā)地塊。
從早期在二三線城市默默徘徊,到現(xiàn)在接連吞下數(shù)宗高價地,信達(dá)地產(chǎn)的底氣何在?根據(jù)信達(dá)地產(chǎn)2015年年報顯示的股權(quán)結(jié)構(gòu),信達(dá)地產(chǎn)由信達(dá)投資控股,而信達(dá)投資隸屬于中國信達(dá)。中國信達(dá)是四大資產(chǎn)管理公司之一,由財政部控股。有母公司這個金融大鱷做靠山,信達(dá)地產(chǎn)當(dāng)然有“任性”的資本。
老牌網(wǎng)紅——融創(chuàng)、保利
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年以來誕生的百個地王的制造者多為上市公司,就連萬科、綠地、招商等以風(fēng)格穩(wěn)健、風(fēng)控嚴(yán)格著稱的開發(fā)商也拿下多宗價格高昂的土地。最令人側(cè)目的,是融創(chuàng)中國和保利地產(chǎn),兩家企業(yè)今年上半年在土地市場上已經(jīng)分別砸下超過200億的重金。
以激進(jìn)為特色的融創(chuàng)中國自然沒有錯過上半年在土地市場的爭搶,1月25日,融創(chuàng)拿下佛山和杭州兩塊高價地。隨后,在南京、寧波、合肥等地也分別出手。5月11日,其以溢價率112%、總價30億拿下上海松江泗涇地塊,成交樓面價高達(dá)3.8萬元/平方米,引得業(yè)內(nèi)一片驚嘆。
融創(chuàng)出手并非完全不理性。其2015年年報顯示,截至2015年年底,融創(chuàng)中國手持現(xiàn)金270億元。因此,和信達(dá)地產(chǎn)相比,融創(chuàng)在土地市場的“瘋狂”,沒有特別的讓人感到意外。3年前,融創(chuàng)便以7.3萬元/平方米的樓面價拿下北京農(nóng)展館地塊,刷新了當(dāng)時北京的最高單價。目前該項目的7號樓已經(jīng)在售,已簽約的最高成交價格接近20萬元/平方米。雖然在土地市場“買買買”,但是融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌依然認(rèn)為當(dāng)前土地市場存在泡沫,“當(dāng)前是房價一日千里,地價一日萬里。做開發(fā)商應(yīng)該是小心一點,謹(jǐn)慎一點。”
作為央企的保利地產(chǎn)今年在土地市場的屢屢大手筆也同樣令人側(cè)目,在上海、南京、合肥、廈門等幾個熱門城市幾乎都能見到其身影,制造了多宗高價地塊。其中,保利地產(chǎn)4月28日競得的合肥瑤海區(qū)地塊,溢價率高達(dá)383%。5月18日,再出手拿下上海浦東新區(qū)周浦地塊,總價54.5億元,溢價率296%,樓面價高達(dá)5.5萬元/平方米。
■觀點
“當(dāng)前的地王一定是非理性的”
“今年土地市場的情況與往年有很大區(qū)別,過去溢價率超過100%就屬于比較荒唐,但目前低于100%才荒唐,很多都超過了200%的水平。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)昨日在接受北京晨報記者采訪時表示,過去房企拿地是對地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)看好的結(jié)果,而目前房企投資地產(chǎn),則與轉(zhuǎn)型機會把握不準(zhǔn)、不敢投資其他行業(yè)有關(guān),“保利和信達(dá)積極拿地的做法,背后的一個支撐點在于此類企業(yè)過去通過公司債發(fā)行等有了較為自由的拿地渠道。而融創(chuàng)拿地顯然會有一個比較明顯的戰(zhàn)略,即加大重點城市的布局和投資,進(jìn)行聚焦戰(zhàn)略的實施。”
地王背后,必然有資本的驅(qū)動。銀根寬松,企業(yè)的資金成本下降。同時,從2015年7月開始,離岸人民幣匯率持續(xù)下跌,加上通貨膨脹的影響,人民幣貶值加速,合理配置資產(chǎn)成為企業(yè)考慮的重要問題之一。實體經(jīng)濟(jì)不景氣,過多的流動性需要尋求出路,優(yōu)質(zhì)土地資源成為保值的選擇。不過,易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱依然表示,“當(dāng)前的地王一定是非理性的,即使5年后會解套,也不是正常的投資邏輯。”
■鏈接
今年,他們拿了這些地
信達(dá)地產(chǎn):
1月,33.9億元競得杭州南星地塊,折合樓面價為36679元/平方米,刷新杭州宅地樓面價紀(jì)錄。
5月,123.18億元的總價拿下杭州奧體商住地塊,刷新了今年全國土地出讓的總價紀(jì)錄。
6月1日,58.05億元總價、303%的溢價率拿下上海寶山區(qū)顧村地塊。
融創(chuàng)中國:
1月,25日拿下佛山和杭州兩宗高價地塊;29日在南京斥資36.6億元,以105%的溢價率摘得棲霞區(qū)城北住宅地塊,成為區(qū)域地王。
2月,2日在寧波以28億元總價摘得東部新城核心區(qū)地塊;26日以6.2億元奪得東莞清溪鎮(zhèn)地塊,溢價率達(dá)到322%。
3月,以27.5億元奪得合肥政務(wù)區(qū)商住地塊,溢價率400%。
4月,以總價8.15億元、151%的溢價率摘得無錫惠山地塊。
5月,以總價30億元、溢價率112%拿下上海松江泗涇地塊,折合樓面價高達(dá)3.8萬元/平方米。
保利地產(chǎn):
3月,以31.2億競得南京浦口地塊,溢價率達(dá)到163%,折合樓面價22320元/平方米。
4月,22日以總價54.26億元競得福建廈門地塊,樓面價25838元/平方米,成為廈門島外單價最高和廈門總價最高“雙料地王”;28日以19.44億競得合肥瑤海區(qū)地塊,溢價率高達(dá)383.33%,刷新瑤海單價新紀(jì)錄。
5月,以54.5億元的總價競得上海浦東新區(qū)周浦地塊,溢價率296%。(記者 楊奕)