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業(yè)主拿著購房合同，既氣憤也很無奈。

涉事小區(qū)。

6月5日中午，75歲的牟孝令手拿青島市中級人民法院行政判決書，眼里噙滿淚水。包括這位身患糖尿病的老人在內(nèi)，青島嶗山區(qū)香港東路79號淘金花園小區(qū)的34戶業(yè)主，在過去的18年里飽受困擾，他們所購房屋遭抵押而無法辦理產(chǎn)權(quán)證，并由此產(chǎn)生了搶房、查封、官司等眾多麻煩。

經(jīng)過業(yè)主們多年的訴訟維權(quán)，今年3月21日，青島中院終審認(rèn)定，當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T18年前辦理的抵押權(quán)證違反法定程序，判決對該證予以撤銷。然而，在這份不該出現(xiàn)的抵押權(quán)證“保駕”下，34戶業(yè)主購得的房產(chǎn)已經(jīng)被售房者抵押，且由此產(chǎn)生的債權(quán)又多次易手，甚至連房屋的所有權(quán)也存在爭議。面對如此復(fù)雜的局面，業(yè)主們只能無奈興嘆，眼前的這一切該由誰負(fù)責(zé)，本該屬于他們的產(chǎn)權(quán)證又何時能夠拿到……

京華時報記者韓天博

購房入住后才知房屋遭抵押

淘金花園小區(qū)位于青島市嶗山區(qū)南部，距離東側(cè)海岸線僅500多米。據(jù)業(yè)主介紹，該小區(qū)于上世紀(jì)90年代后期建成，當(dāng)時憑借相對優(yōu)越的地理位置和較低的價格吸引了不少業(yè)主前來購房。

據(jù)了解，該小區(qū)房屋系新大陸公司于1995年前后開發(fā)建設(shè)，在小區(qū)居民看來，這個小區(qū)從發(fā)售伊始就經(jīng)歷了一些波折，“先是開發(fā)商和開發(fā)區(qū)的一家公司簽了預(yù)購合同，這家公司又把預(yù)購合同中約定的權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給了麗人物業(yè)公司，最后等于是開發(fā)商把房子賣給了麗人物業(yè)公司，我們又從麗人物業(yè)公司買房”。

從1997年下半年開始，業(yè)主們陸續(xù)從麗人物業(yè)公司購買住房。然而，業(yè)主們?nèi)胱『蟀l(fā)現(xiàn)，房屋的產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不下來。業(yè)主王建（化名）表示，經(jīng)過大家多方了解，原來早在他們購房期間，麗人物業(yè)就已經(jīng)將該小區(qū)3棟居民樓抵押給了兩家銀行，“但是包括麗人物業(yè)在內(nèi)，從來沒有任何人正式告知過業(yè)主這個情況”。

王建告訴記者，發(fā)現(xiàn)這一情況后，業(yè)主們就開始維權(quán)。隨著對此事的深入了解，他們逐漸發(fā)現(xiàn)，麗人物業(yè)之所以能夠取得銀行方面的抵押借款，與當(dāng)時青島市嶗山區(qū)房產(chǎn)管理局辦理的“青嶗房抵押字第036號抵押權(quán)證”（以下簡稱“036號抵押權(quán)證”）有著密切的關(guān)系。

在該抵押權(quán)證復(fù)印件上，記者看到，其抵押期限為1998年2月17日至1999年2月16日，抵押房屋狀況明確注明了該小區(qū)C1型公寓和C2型西、中兩個單元。而業(yè)主提供的購房合同顯示，早在1997年，就已經(jīng)有被抵押房屋的業(yè)主與麗人物業(yè)簽訂了購房合同；在該抵押期限內(nèi)，也有業(yè)主簽署了購買合同，但其中絲毫沒有體現(xiàn)房屋已被抵押的事實。

業(yè)主打贏官司抵押權(quán)證被撤銷

在獲得相關(guān)證據(jù)材料之后，2014年，該小區(qū)一名房姓業(yè)主以嶗山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)管理局為被告，針對該單位辦理的抵押權(quán)證是否合法合規(guī)的問題，向嶗山區(qū)人民法院提起行政訴訟。

2014年5月18日，嶗山法院作出判決，認(rèn)為嶗山區(qū)房地產(chǎn)管理局在核發(fā)“036號抵押權(quán)證”過程中，未盡到審慎審查義務(wù)，認(rèn)定事實不清、違反法定程序，并判決依法撤銷其于1998年2月17日核發(fā)的“036號抵押權(quán)證”。被告方不服判決上訴，青島中院于今年3月21日作出終審判決，駁回了上訴，維持原判。

今年4月15日，已經(jīng)更名為嶗山區(qū)國土資源分局的被告方在其官方網(wǎng)站上發(fā)布了《作廢公告》，宣布根據(jù)青島中院的判決，將“036號抵押權(quán)證”作廢。

對此，業(yè)主們感到些許欣慰，卻不敢有絲毫放松。“這最多算是萬里長征走出的第一步，這些房子的事情太復(fù)雜。”一位業(yè)主告訴記者，盡管抵押權(quán)證已被撤銷，但這34套房屋遭抵押已是事實，由此產(chǎn)生的債權(quán)被轉(zhuǎn)手過多次，且房屋數(shù)次被查封，甚至有公司已經(jīng)拿到了包含房屋所有權(quán)屬于自己內(nèi)容的執(zhí)行裁定書，“想拿回我們的產(chǎn)權(quán)證，就要突破這些障礙，實在是太難了”。

債權(quán)幾度易手所有權(quán)被判他人

1997年下半年，麗人物業(yè)因小區(qū)開發(fā)商未能履行合同，向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行并獲裁定，“查封小區(qū)開發(fā)商位于C1、C2、C3公寓住房；上述房屋在查封期間由麗人物業(yè)公司保管并可出售”。

1997年12月，麗人物業(yè)以C1整棟樓、C2樓中西單元為抵押，向光大銀行青島分行貸款1400萬元，并由嶗山房產(chǎn)局辦理了《房屋抵押權(quán)證》。

1998年11月，麗人物業(yè)的銀行貸款到期后，未能償還貸款本息，被銀行告上法庭，作為抵押物的淘金花園34套房產(chǎn)被查封。業(yè)主王建表示，當(dāng)時銀行要對這些房屋進(jìn)行拍賣或變賣，但由于業(yè)主實際占有房屋，所以沒能實現(xiàn)。

2006年12月，這34套房屋作為“未受清償?shù)膫鶛?quán)”，被光大銀行青島分行以100萬元的價格轉(zhuǎn)讓給北京某投資有限公司，法院裁定對這些房產(chǎn)繼續(xù)查封，執(zhí)行案件中的權(quán)利義務(wù)由該公司繼受。

2009年1月，該公司又將所涉?zhèn)鶛?quán)，以100萬元的價格轉(zhuǎn)讓給青島天世隆工貿(mào)有限公司。同年11月，山東省高級人民法院裁定，將此前的涉案借款合同糾紛指定棗莊市臺兒莊法院執(zhí)行。

2011年6月10日，臺兒莊法院作出執(zhí)行裁定，將34套住房作價3400多萬，交付天世隆公司抵償麗人物業(yè)所欠債務(wù)，“該34套住房所有權(quán)自本裁定送達(dá)之日起歸申請執(zhí)行人青島天世隆有限公司所有”，可持本裁定書至有關(guān)機(jī)構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。

兩個月后，天世隆公司更名為青島潤邦房地產(chǎn)投資咨詢有限公司（以下簡稱潤邦公司）。

有業(yè)主表示：“原本是我們花錢買的房子，被抵押轉(zhuǎn)手幾次之后，居然在法律上把所有權(quán)也給了別人，哪有這樣的道理？”

房屋遭遇搶占業(yè)主反成被告

業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，自臺兒莊法院作出裁定后，天世隆（潤邦）公司就開始采取各種辦法，試圖取得這34套房屋的實際控制權(quán)。

在記者采訪過程中，75歲的業(yè)主牟孝令幾度落淚。當(dāng)年，牟先生還不到60歲，購買這套住房幾乎花光了他一生的積蓄。如今，18年過去了，他卻未曾見過一眼自己房子的產(chǎn)權(quán)證。“這件事給我和家人帶來了巨大的精神折磨，給我的健康也帶來了很大的影響。”

據(jù)業(yè)主們回憶，在臺兒莊法院作出執(zhí)行裁定后，天世隆公司就派人在每家門上貼了通知，要求業(yè)主騰退房屋。記者在王建保留的通知照片上看到，該公司稱業(yè)主可在接到本通知7日內(nèi)，“與我公司簽訂房屋買賣合同，并支付房款”，否則，一旦期限屆滿，該公司將“采取堅決、有力措施維護(hù)自身合法權(quán)益，因此導(dǎo)致閣下利益受損，我公司不承擔(dān)任何責(zé)任”。

在業(yè)主們看來，潤邦公司在搶占房屋方面可謂說到做到。據(jù)C1樓2單元業(yè)主曲智堅回憶，2014年8月，他裝修房子以供子女結(jié)婚使用。就在8月下旬的一天，他帶著工人回家干活，突然發(fā)現(xiàn)門打不開了，“結(jié)果門從里面打開了，兩個年輕男的赤裸著上身，穿著短褲，腰上還掛著刀子，說是給潤邦公司看房子的”。

隨后，曲先生報警，警察趕到后認(rèn)為屬經(jīng)濟(jì)糾紛，無法立案。此后大約一個月，兩名男子一直待在曲先生家中，并且晚上經(jīng)常喝酒、喊叫，嚴(yán)重擾亂鄰居生活。9月下旬，曲先生在鄰居的幫助下，趁兩人外出吃飯，又將房屋搶回，直接將門焊死。“就是這樣，潤邦公司的人第二天凌晨又帶著電鋸返回試圖再次進(jìn)入房內(nèi)，當(dāng)時一百多人出來，才保住了房子。我們不能不管，如果有一個人房子被搶，那么34戶最終都會被搶占。”

就在不久前，C2樓2單元202業(yè)主李洪生還接到嶗山法院的傳票。原告系潤邦公司，事由為李洪生私自占用原告所有房產(chǎn)，且多次溝通無果，訴訟請求向被告收取4年租金共計96000元。目前，該案已開庭，尚未宣判。

業(yè)主們認(rèn)為，他們拿著房管部門辦理抵押權(quán)證違反法律程序的判決，而潤邦公司持有房屋所有權(quán)歸該公司的執(zhí)行裁定，造成這種尷尬局面的根源，就是當(dāng)年房管部門違規(guī)辦理的“036號抵押權(quán)證”。“業(yè)主要承受著隨時可能發(fā)生的騷擾，我們真的不知道該怎么辦，不知道這件事情甚至到底能不能得到解決。”

房管部門執(zhí)行判決道理上不認(rèn)為有錯

針對此事，記者6日聯(lián)系嶗山區(qū)委宣傳部。7日上午，對方責(zé)成嶗山區(qū)不動產(chǎn)權(quán)登記中心回答相關(guān)問題。

中心負(fù)責(zé)人張先生表示，作為嶗山國土資源分局下屬部門，不動產(chǎn)權(quán)登記中心承擔(dān)了原房產(chǎn)局的部分職能。該部門已執(zhí)行青島中院作出的終審判決，撤銷了“036號抵押權(quán)證”。

至于辦理該抵押權(quán)證后所產(chǎn)生一系列問題應(yīng)由誰擔(dān)責(zé)，張先生表示，“該部門承擔(dān)（由）部門承擔(dān)，該個人承擔(dān)（由）個人承擔(dān)”，對于這個問題，還要“看看到底產(chǎn)生了什么樣的后果”。

他表示，當(dāng)年麗人物業(yè)在兩家銀行都做了抵押，“都是036號（抵押權(quán)證），抵押給另一家銀行的房子就給業(yè)主辦下來產(chǎn)權(quán)證了。從法律上講，我們執(zhí)行判決，但是從道理上講，你能說當(dāng)年的抵押權(quán)證發(fā)錯了嗎？”

張先生稱，淘金花園34戶業(yè)主的房產(chǎn)所涉問題非常復(fù)雜，時至今日，這些房子上仍有兩筆查封，預(yù)計2017年能解封。“即便真的解封了，業(yè)主想辦房產(chǎn)證也非常困難，因為已有法院將所有權(quán)判給了天世?。櫚睿?rdquo;，但目前并沒有為該公司辦理產(chǎn)權(quán)證，“如果該公司向中心提出辦證申請，我們也會向臺兒莊法院提出異議，因為房屋畢竟是有業(yè)主在居住的”。

張先生同時表示，在嶗山區(qū)乃至青島市，諸如此類的問題產(chǎn)權(quán)項目并非個案。嶗山區(qū)2011年年底就成立了由區(qū)領(lǐng)導(dǎo)掛帥的問題產(chǎn)權(quán)領(lǐng)導(dǎo)小組，首批34個目標(biāo)項目中就包括淘金花園34戶所存在的產(chǎn)權(quán)問題，并且專門成立了“淘金花園辦證領(lǐng)導(dǎo)小組”，首先解決了麗人物業(yè)與另一家銀行的抵押貸款問題，并給絕大多數(shù)涉事業(yè)主辦理了產(chǎn)權(quán)證。

張先生坦承，在辦理麗人物業(yè)與光大銀行房屋抵押貸款一案過程中，政府部門遇到了較大困難，一是法院將房屋所有權(quán)判給了天世?。櫚睿┕?，二是這34戶房產(chǎn)仍處于法院查封狀態(tài)中。他表示，政府非常希望能夠和業(yè)主形成合力，相互配合促進(jìn)問題解決。

張先生表示，本月內(nèi)，區(qū)政府將召開針對全區(qū)30個左右存在問題產(chǎn)權(quán)現(xiàn)象小區(qū)的專門會議，研究下一步解決方案以及相關(guān)文件的出臺等事宜。

京華時報記者陶冉攝