新政策對龍頭房企影響力有限,房企拿錢手段越來越多
部分熱點(diǎn)城市房價過高,來源于地價居高不下。一系列樓市降溫政策能否遏制開發(fā)商爭當(dāng)?shù)赝醯臎_動,進(jìn)而如何影響房地產(chǎn)市場?對此,多位房企高管表示,目前出臺的政策影響力對于中小房企殺傷力較大,而對于資金充足、信用良好的龍頭房企來說,市場上融資拿地的手段卻越來越多。如果地王繼續(xù)頻繁出現(xiàn),對于房地產(chǎn)市場來說仍會推高房價。
旭輝控股總裁林峰表示,房企過去的融資渠道比較單一,多依賴銀行的開發(fā)貸款和賣房的資金回籠?,F(xiàn)在融資工具繁多,不少房企50%以上的融資來源于公司債和企業(yè)債等,其余部分除銀行開發(fā)貸款外,還有相當(dāng)一部分資金來源于各類資管計劃、信托等融資渠道。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),不少企業(yè)繞道債券市場融資。2015年,恒大地產(chǎn)發(fā)行50億元公司債,經(jīng)批準(zhǔn)的募集資金用途為償還金融機(jī)構(gòu)借款、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)和補(bǔ)充流動資金。在長三角地區(qū)連拿數(shù)塊地王的信達(dá)地產(chǎn),發(fā)行2016年公司債第二期也是用于償還金融機(jī)構(gòu)借款。
浙江一家龍頭房企執(zhí)行總裁告訴記者,“即使再融資大門重新關(guān)閉,對于標(biāo)桿房企來說,也并非不能容忍。因為當(dāng)前房企獲得資金的渠道更廣,資本一定會克服‘重重障礙’奔向高回報行業(yè)。”
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),在貨幣流動性較為充裕的情況下,各類變通做法在不斷增加。銀行理財產(chǎn)品是銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場的重要渠道。“銀行受制于政策約束,并不能過多向房企貸款,但房企可以找一家信托公司成立一個信托計劃,然后由銀行購買,實現(xiàn)信貸資金繞道流出。”
在房企拿地過程中,目前甚至還出現(xiàn)一些資金方式“創(chuàng)新”。一位近期在上海頻頻參與拿地的開發(fā)商告訴記者,現(xiàn)在一線城市拿地,基本只需準(zhǔn)備10%的土地款,剩下的資金可以以夾層融資的方式獲取。“不少金融機(jī)構(gòu)競相上門來提供貸款,但會設(shè)置一定額度。超過授信額度,就以股權(quán)的形式放貸,未來銷售利潤與他們分成。”目前,市場上已經(jīng)出現(xiàn)多個機(jī)構(gòu),專門為開發(fā)商提供拍地保證金甚至首付金。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,只有對上述這些“創(chuàng)新”“變通”渠道進(jìn)行更加嚴(yán)格的監(jiān)管,才能真正影響到房地產(chǎn)商的資金鏈,新政策才能真正發(fā)揮作用,進(jìn)而擠出土地市場的局部泡沫。