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住房租賃新時(shí)代悄然開(kāi)啟，上市房企半年報(bào)傳遞出的信息是，部分有遠(yuǎn)見(jiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)之躍躍欲試。

據(jù)上證報(bào)資訊統(tǒng)計(jì)，130家A股上市房企今年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入總額6184.18億元，同比增長(zhǎng)4.99%；歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)總額為611.65億元，同比增長(zhǎng)25.36%；預(yù)收賬款總額為17644.5億元，同比增長(zhǎng)32.98%。

上半年房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，一二線城市與三四線城市冷熱反轉(zhuǎn)，政策推動(dòng)市場(chǎng)從購(gòu)買向租賃轉(zhuǎn)變，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正迎來(lái)一場(chǎng)深刻的住房制度變革——以購(gòu)房作為解決居住需求唯一途徑的時(shí)代即將過(guò)去。購(gòu)租同權(quán)、集體建設(shè)用地入市建設(shè)租賃住房等一系列政策的出臺(tái)不斷為租賃住房市場(chǎng)賦權(quán)，并將在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)持續(xù)改變中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局。在此背景下，上市房企紛紛開(kāi)始謀篇布局住房租賃市場(chǎng)。

絕大多數(shù)房企半年報(bào)提及住房租賃

從5月19日住建部下發(fā)《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》，到7月20日九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，廣州、深圳、南京等12個(gè)城市成為首批試點(diǎn)，再到8月28日國(guó)土部、住建部決定在北京、上海、沈陽(yáng)、南京等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，政策持續(xù)發(fā)力鞭策加快住房租賃市場(chǎng)建設(shè)。

“住房租賃”儼然成為當(dāng)下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)熱詞。記者梳理上市房企半年報(bào)發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)公司在其半年報(bào)中都提到了“住房租賃”。

萬(wàn)科上半年交出了凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)36.47%的優(yōu)異成績(jī)，其在半年報(bào)中指出，發(fā)展租賃住房是房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。經(jīng)歷了過(guò)去十多年大規(guī)模建設(shè)后，主要城市逐步進(jìn)入存量房時(shí)代，基于存量房的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展空間顯現(xiàn)，將為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多發(fā)展機(jī)會(huì)。在一系列政策的推動(dòng)下，住房租賃市場(chǎng)正迎來(lái)快速發(fā)展的良機(jī)，經(jīng)營(yíng)規(guī)范的長(zhǎng)租公寓企業(yè)將獲得長(zhǎng)足發(fā)展空間。

在世聯(lián)行看來(lái)，由于租售并舉、租售同權(quán)等相關(guān)政策的不斷出臺(tái)，以購(gòu)房作為解決居住需求唯一途徑的時(shí)代即將過(guò)去，長(zhǎng)租公寓行業(yè)將迎來(lái)黃金發(fā)展時(shí)期，具備長(zhǎng)租服務(wù)能力即擁有了通向未來(lái)中心城市發(fā)展的門票。

招商蛇口在半年報(bào)中表示，隨著政策層面對(duì)于住房租賃市場(chǎng)支持的頂層制度出臺(tái)，地方政府陸續(xù)在發(fā)展租賃市場(chǎng)規(guī)模、培育參與主體、稅收優(yōu)惠、金融支持等方面出臺(tái)一系列細(xì)則以支持住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。在巨大的市場(chǎng)容量和資本支持下，長(zhǎng)租公寓近幾年有望得到迅猛發(fā)展。

“先行者”業(yè)務(wù)運(yùn)作風(fēng)生水起

事實(shí)上，上市房企中的“先知先覺(jué)者”早已嗅到了住房租賃市場(chǎng)潛在的商機(jī)，謀篇布局已久，相關(guān)業(yè)務(wù)運(yùn)作得有聲有色。更多的企業(yè)則躍躍欲試，有意“分一杯羹”。

萬(wàn)科半年報(bào)顯示，自2014年以來(lái)，公司積極布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，目前已整合形成了集中式長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”。泊寓以市場(chǎng)化租金定價(jià)，致力于滿足城市青年人群的中長(zhǎng)期租住需求。截至報(bào)告期末，泊寓業(yè)務(wù)已覆蓋21個(gè)一線及二線城市，累計(jì)獲取房間數(shù)超過(guò)7萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)超過(guò)2萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)6個(gè)月以上項(xiàng)目的平均出租率約87%。萬(wàn)科透露，泊寓將繼續(xù)加大拓展力度，2017年預(yù)計(jì)總獲取房間數(shù)量超過(guò)10萬(wàn)間。

招商蛇口聚焦的是國(guó)內(nèi)中高端租賃市場(chǎng)，其布局深圳約50萬(wàn)平方米、1.3萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品，已形成“壹棧”人才公寓、“壹間”精品公寓、“壹棠”高端服務(wù)式公寓三大核心產(chǎn)品線，并全面形成產(chǎn)品與服務(wù)、運(yùn)營(yíng)管理、品牌等細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)化體系。招商蛇口提出，將以“中國(guó)中長(zhǎng)租公寓領(lǐng)導(dǎo)品牌”為發(fā)展目標(biāo)，計(jì)劃以三年的時(shí)間實(shí)現(xiàn)品牌全國(guó)布局。

上半年，世聯(lián)行旗下的紅璞公寓已進(jìn)入深圳、廣州等27個(gè)城市，全國(guó)簽約4萬(wàn)多間房間，覆蓋核心一二線城市。九部委公布的12個(gè)首批住房租賃試點(diǎn)城市，世聯(lián)行均有常設(shè)團(tuán)隊(duì)，并且在其中10個(gè)城市已開(kāi)展了長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。經(jīng)過(guò)一年多的探索發(fā)展，公寓構(gòu)建后一個(gè)月出租率達(dá)91.2%，第二個(gè)月出租率為94.5%。

皇庭國(guó)際在半年報(bào)中透露，新設(shè)立的公寓管理公司未來(lái)主要布局長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，重點(diǎn)積極拓展12個(gè)首批住房租賃試點(diǎn)城市，提升長(zhǎng)租公寓服務(wù)能力。

明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策給房企“支招”道，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，切入長(zhǎng)租公寓有資源和資金優(yōu)勢(shì)，但欠缺可支撐十萬(wàn)套乃至百萬(wàn)套級(jí)規(guī)模的管理系統(tǒng)、品牌及可快速?gòu)?fù)制擴(kuò)張的人才梯隊(duì)，如果從0到1，成本和時(shí)間代價(jià)較大，建議可以整合資源，與市場(chǎng)優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)商戰(zhàn)略合作，采取入股、控股、收購(gòu)等多種合作模式，直接高起點(diǎn)起步，從1到100，快速形成在長(zhǎng)租公寓的大兵團(tuán)作戰(zhàn)能力。

調(diào)整策略應(yīng)對(duì)調(diào)控政策加碼

在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的政策要求下，一方面繼續(xù)支持高庫(kù)存的二線和三四線城市落實(shí)各種措施去庫(kù)存，滿足居民自住及農(nóng)民工購(gòu)房需求；另一方面，一線城市和熱點(diǎn)二、三線城市密集出臺(tái)以“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售”為核心的緊縮調(diào)控措施。從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，受政策調(diào)控影響，熱點(diǎn)城市新房整體成交面積持續(xù)下行，價(jià)格趨于穩(wěn)定。尤其是3、4月熱點(diǎn)城市調(diào)控手段不斷升級(jí)創(chuàng)新，調(diào)控城市持續(xù)擴(kuò)圍，房地產(chǎn)信貸進(jìn)一步收緊，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)和銷售面臨新的境遇。

除了積極布局租賃住房市場(chǎng)外，上市房企在銷售策略方面也有所調(diào)整。榮盛發(fā)展在半年報(bào)中表示，一方面對(duì)公司的銷售體系進(jìn)行調(diào)整，由南京新探索和意家科技兩家全資銷售公司主要負(fù)責(zé)公司的銷售；另一方面抓住各區(qū)域市場(chǎng)普遍回暖的機(jī)會(huì)，加大對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目庫(kù)存房源的銷售力度，同時(shí)積極推出新項(xiàng)目。

天房發(fā)展半年報(bào)顯示，隨著天津“331新政”的出臺(tái)，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期。由于公司2016年度銷售情況良好和銀行貸款發(fā)放等審批環(huán)節(jié)的延長(zhǎng)，使得公司在途資金顯著增加，占?jí)嘿Y金成本。針對(duì)此，公司通過(guò)派駐財(cái)務(wù)人員深入銷售現(xiàn)場(chǎng)一線，減少工作環(huán)節(jié)，確保銷售回款的快速、及時(shí)進(jìn)賬，降低公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障資金平衡。

云南城投則采取了一系列“去庫(kù)存”的措施，如增加樓盤配套、引進(jìn)優(yōu)質(zhì)教育資源、加強(qiáng)市政設(shè)施的建設(shè)投入、智慧社區(qū)的打造及與集團(tuán)公司所屬醫(yī)療、醫(yī)藥、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)相結(jié)合等措施，提升物業(yè)價(jià)值和品質(zhì)，并采取各種有效措施促進(jìn)項(xiàng)目銷售、消化庫(kù)存、回籠資金。(記者張良)

“租售”新策略：房企布局租賃住房市場(chǎng)

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