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高價地頻現(xiàn)背后的地產(chǎn)央企:拿地緣于"不差錢"

2016-06-06 17:45:29 來源:新華網(wǎng) 作者: 點擊圖片瀏覽下一頁

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6月2日,央企中國電建和廣州方榮地產(chǎn)以82.9億元拿下深圳龍華上塘商住地供圖/視覺中國kQw福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截止到5月31日,全國超過15億元的合計有105宗高總價地塊,其中有52宗地被國企獲得。同時,今年以來,信達、魯能等央企共制造出15幅“高價地”。對此,分析人士指出,央企在房地產(chǎn)市場的擴張緣于“不差錢”。另外,央企整合地產(chǎn)業(yè)務(wù),部分央企為避免被整合而在短期內(nèi)快速做大地產(chǎn)板塊,催生高價地。kQw福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

“去庫存”本來應(yīng)該是今年房地產(chǎn)市場的主角,但風(fēng)頭卻被頻繁制造的“高價地”奪走,土地市場火爆超出了市場人士的預(yù)期,“不差錢”的房企在土地市場一擲千金,房地產(chǎn)市場仍一騎絕塵。而宏觀經(jīng)濟尚在尋底,“L型”走勢將持續(xù)較長的時間。統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),制造“高價地”的房企大都是“央企”,其“不計成本”高價拿地的邏輯在哪里?蘊含著哪些風(fēng)險?kQw福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

 現(xiàn)象kQw福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

  央企掀起“高價地潮”kQw福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

6月1日,有7家央企參與競拍的上海寶山顧村地塊,最終被隸屬財政部的信達地產(chǎn)以總價58.5億元競得,樓面價37118元/平方米,溢價率303%。這也是該公司一年內(nèi)造的第七個“高價地”。此前的5月28日,杭州濱江區(qū)奧體單元地塊的拍賣被眾多人關(guān)注,最終,萬科信達聯(lián)合體以123.18億元總價、樓面價21575.78元/平方米拔得頭籌,溢價率為95.95%,刷新2016年單地塊全國總價紀錄。由于競拍價格超過了萬科的授權(quán)總價,萬科隨后宣布退出。kQw福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

2015年7月至今,信達地產(chǎn)多次打破長三角的區(qū)域地價紀錄,拿地手法“兇悍”。信達地產(chǎn)通過公開招拍掛新增10宗地塊,其中7宗是高價地,分別是廣州天河、合肥濱湖、上海新江灣城、深圳坪山杭州南星橋、杭州濱江奧體地鐵以及上海顧村。kQw福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

6月2日下午,備受關(guān)注的深圳龍華上塘商住地加冕新一代“高價地”,經(jīng)過現(xiàn)場直接報價投標(biāo),最終被央企中國電建集團和廣州方榮房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合以82.9億元的高價拿下,地面價高達56781元/平方米。kQw福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

此次沒有采取現(xiàn)場拍賣方式,而是投標(biāo),由價高者得。深圳規(guī)土委主任親自主持競拍,他甚至在現(xiàn)場引述《人民日報》的一篇報道內(nèi)容稱:“樹不能漲到天上去,房價也一樣。”顯然,深圳市政府方面顯然不希望這塊地拍出高價,而是希望通過某種方式引導(dǎo)土地市場降溫。kQw福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

但實際上的成交結(jié)果超出了深圳規(guī)土委的預(yù)料,也超出了此前業(yè)內(nèi)預(yù)期的60億元成交價?,F(xiàn)場共收到18份標(biāo)書,包括中海、萬科、招商、中洲、龍光等深圳本地企業(yè),以及泰禾、信達、碧桂園等十多家外地房企。最終,央企中國電建聯(lián)合廣州方榮以報價82.89億元收入囊中,方榮背后是金茂地產(chǎn),即此前的方興地產(chǎn)。從現(xiàn)場報價來看,央企、國企報價顯著高于深圳本土民企。kQw福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

在此前的5月份,央企保利地產(chǎn)豪奪的上海周浦“高價地”。繼2009年之后,兇猛的“央企高價地”再次成群涌現(xiàn)。kQw福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:2016年截止到5月31日,全國土地市場“高價地”頻繁出現(xiàn),其中按照總價計算,超過15億元的合計有105宗高總價地塊,其中國企比例明顯處于歷史高位。整體看,105宗地塊合計成交總價為3288.2億元,其中有52宗地被國企獲得,合計成交金額達到了1785.8億,占成交總金額的54%。其中,廈門唯一成交的一宗地塊由國企拿下,北京的國企購地占比也高達86%。kQw福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

今年以來,信達、華僑城、招商、中國電建、魯能集團、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等央企共制造出15幅“高價地”。其中以魯能的速度較為驚人,截至5月,魯能今年已在土地市場砸下超過100億元重金,2015年光在南京、蘇州、福州三地高價搶下的4幅高價地總耗資便可達112.4億元,全年新增土儲近500萬平方米,總價超過230億元,再加上原有海南、北京等地的地塊,當(dāng)前的土地儲備總量超過1000萬平方米,其十分明確地傳遞出地產(chǎn)規(guī)模擴張的信號。kQw福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

分析kQw福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

  央企頻頻拿地緣于“不差錢”kQw福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

中原地產(chǎn)研究部分析師認為,高價地頻出的大背景是信貸寬松,房企資金充裕,但樓市表現(xiàn)好的城市有限,地塊資源更少,大量資金追逐少數(shù)土地,造成高價地。另外,央企整合地產(chǎn)業(yè)務(wù),部分央企為避免被整合而在短期內(nèi)快速做大地產(chǎn)板塊,催生高價地。kQw福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

在此輪央企制造高價地的風(fēng)潮中,信達地產(chǎn)是個典型。其關(guān)于地產(chǎn)金融的運作模式也引起了市場的廣泛關(guān)注和質(zhì)疑。kQw福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

公開資料顯示,信達是財政部控股的中國信達旗下的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司,是信達集團唯一的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)運作平臺。中國信達集團通過直接借貸或提供資信、質(zhì)押、擔(dān)保等方式給予地產(chǎn)資金支持。信達的特色是金融地產(chǎn)模式,通過夾層拿地基金的方式獲取項目。kQw福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

華泰地產(chǎn)的研究報告表示,金融地產(chǎn)的核心,是中國信達借用信達地產(chǎn)的地產(chǎn)運作經(jīng)驗,將信達地產(chǎn)嵌入到不良資產(chǎn)處置環(huán)節(jié)中,以附重組條件的地產(chǎn)項目收購模式進行操作。該模式有兩大核心優(yōu)勢,一是僅占用少量資本金,資金消耗業(yè)務(wù)主要留在控股股東方,以很高的杠桿輕資產(chǎn)式地撬動項目;二是賦予了公司天然的逆周期操作模式,能夠保證公司在地產(chǎn)景氣度下行時,擁有逆市擴張資本。kQw福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

此外,信達自身的上市公司身份也為再融資打通了渠道,2015年,信達地產(chǎn)發(fā)行了5年期中期票據(jù)30億元,30億元公開發(fā)行公司債券和80億元非公開發(fā)行公司債券均通過監(jiān)管機構(gòu)審批。kQw福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

在融資渠道方面,作為上市公司的信達可謂是央企地產(chǎn)寬裕來源的一個范本??硕鹱钚卵袌箫@示,2015年,其監(jiān)測的108家典型房企融資總規(guī)模達13600億元人民幣,融資規(guī)模為2014年同期兩倍。而上市房企的發(fā)債規(guī)模更為驚人,數(shù)據(jù)顯示,2015年上市房企發(fā)行公司債約3000億元,同比增長18倍。中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)顯示,在今年以來105宗總價“高價地”中,上市公司比例明顯占絕對多數(shù),105宗“高價地”,89宗為上市公司獲得,合計金額為2760億,占比達84%。kQw福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

融資規(guī)模暴增的主要原因,一是國內(nèi)融資環(huán)境改善,市場發(fā)債標(biāo)準(zhǔn)放寬,公司債利率走低;二是房地產(chǎn)銷售回暖帶來融資信心??硕鹧袌笾赋觯壳胺科蠊緜杀镜钠毡樗皆?%-7%之間,發(fā)債就相當(dāng)于賺錢。如中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)兩家央企發(fā)行的公司債利率水平僅3.4%,萬科3.5%,金茂3.55%等,其成本之低甚至接近了“國債”的水平。kQw福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

種種跡象表明,央企在房地產(chǎn)市場的擴張緣于“不差錢”。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出,央企頻頻出手在全國熱點城市搶“高價地”,這與2009年4萬億后央企四處制造“高價地”相似,寬裕的流動性再次集中流向房地產(chǎn)行業(yè),銀行熱衷于向央企國企和大房企授信,低廉的融資成本以及充裕的資金,促使不差錢的房企們不惜血本搶地。

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