7月13日,財政部常規(guī)發(fā)布的一項(xiàng)數(shù)據(jù)似乎并沒有引起太多的關(guān)注——今年上半年,地方政府獲得的土地出讓金26941億元,同比增長43%。在一波嚴(yán)似一波的房地產(chǎn)調(diào)控大潮中,為何土地市場不僅沒有降溫,反而如此火爆呢?
誰在瘋狂賣地?誰在蒙眼狂奔?誰又是擊鼓傳花的最后一棒?
暴增
不出意料,從金額來看,一二線城市吸金能力強(qiáng),如杭州上半年就拿到超過1485億元。但是,一線城市房地產(chǎn)“漸凍癥”以后,北京土地收入較去年同期下滑達(dá)25%!上海、廣州等城市也走在下降通道。主力部隊(duì)來自一直被忽視的廣大三四線城市。如廣東佛山半年狂攬571億元,昂首挺進(jìn)全國城市前五。
黃河南北、長江兩岸的省份紛紛蹦出一座座賣地收入超100億元的地級市,如湖南岳陽上半年土地出讓金同比暴增10倍!
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),今年3月,三四線城市經(jīng)營性用地成交金額達(dá)2260億元,同比增長123%,遠(yuǎn)高于一二線城市之和。
除了土地出讓金,與土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收增幅也頗為可觀:契稅2974億元,同比增長16%;土地增值稅3231億元,同比增長10.7%;房產(chǎn)稅1484億元,同比增長6.9%;城鎮(zhèn)土地使用稅1309億元,同比下降0.2%。只有耕地占用稅801億元,同比下降31.7%。
這幾項(xiàng)合計9799億元,再加上26941億元的土地出讓金就是36470億元。除此之外,地方政府其他的全部收入是44642億元。數(shù)據(jù)面前,土地財政的重要性不必廢話。
現(xiàn)行的土地政策下,各地方政府是土地一級市場上唯一的賣家,前往三四線城市捧場的買家是誰呢?
房企
經(jīng)濟(jì)ke7月2日的稿子《誰推高了三四線城市的房價》發(fā)出后,網(wǎng)友們紛紛吐槽是房企推高了房價。
不過,房企可不會背這樣的鍋。有開發(fā)商私底下聊天時告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者,最近兩三年,一二線城市調(diào)控不斷加碼,限地價、限房價,市場并不好做。“有那倒霉催的,兩年前拿了高地價,今年政策一來限銷售價,一個項(xiàng)目三年做下來根本沒錢賺。”
去三四線城市是各大房企共同的選擇。這些年,大房企們在三四線城市拿地積極,獲利頗豐。恒大長期堅守三四線城市,全國各地都能找到許老板用同一張設(shè)計圖造出來的房子。保利地產(chǎn)2017年新進(jìn)入的24個城市中,超過90%是三四線城市。一些房企還要求各區(qū)域公司需要下沉至管轄范圍內(nèi)的空白地級市及其下屬的空白縣級市、縣城、發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)(人口在1萬人以上的鎮(zhèn)),號稱要三四五線城市“全覆蓋”。
面對動輒號稱投資上百億的大金主,各三四線城市自然是列隊(duì)歡迎?!吨袊?jīng)濟(jì)周刊》記者發(fā)現(xiàn),各地的歡迎詞似乎用的是同一篇通稿,不信?請看來自不同地方政府的官網(wǎng)消息。
湖北公安:非常歡迎恒大集團(tuán)來我縣投資,全縣上下將高度配合,真抓實(shí)干,全力推動項(xiàng)目的落地,實(shí)現(xiàn)企業(yè)和政府的合作共贏。
廣西上林縣:熱烈歡迎恒大集團(tuán)到我縣投資,承諾政府會不遺余力的促成項(xiàng)目落地,推動項(xiàng)目對接合作,實(shí)現(xiàn)企業(yè)和政府的合作共贏。
在河南某國家級貧困縣,恒大當(dāng)?shù)仨?xiàng)目經(jīng)理畫風(fēng)是這樣的:“希望政府有關(guān)部門做好各項(xiàng)基礎(chǔ)工作,實(shí)行一站式集體辦公,抓緊時間落實(shí)項(xiàng)目區(qū)拆遷任務(wù)和水電路氣通信等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作。”
縣委書記則如此回應(yīng):“全縣相關(guān)部門一要提高認(rèn)識,解放思想,積極主動地介入,與恒大集團(tuán)共同做好項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)工作。二要認(rèn)清形勢,擔(dān)當(dāng)使命。要強(qiáng)化功能,凝聚力量,成立陣容強(qiáng)大的指揮部,縣委辦、政府辦、發(fā)改委、政法委、住建、國土、電力、水利、衛(wèi)生、教體、交通等縣直有關(guān)部門主要負(fù)責(zé)人任成員。”
一位曾在某三線城市樓盤任營銷總監(jiān)的人士告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》,這些房企的項(xiàng)目體量大,不管是作為招商引資成果,還是拉動當(dāng)?shù)貥鞘?,政府都極力支持,往往成立專門的項(xiàng)目辦為其服務(wù),在不少地方都是一把手工程,“拿到的優(yōu)惠條件不是小企業(yè)能比的。”
勢大力沉,大佬們?nèi)腭v自然震動當(dāng)?shù)貥鞘校?ldquo;品牌下沉本身就能帶來一定的溢價效應(yīng)”,該人士透露,大企業(yè)的優(yōu)勢很明顯,往往不惜高價拿地,“比如說,高價拿下一小塊地,直接拉升區(qū)域地價,但其實(shí)拿大宗土地時又很優(yōu)惠。”當(dāng)然,這只是其透露的小小手法之一。至于開發(fā)商在房價上漲中的具體作用,各種說法都有,莫衷一是。
量價齊升。中國指數(shù)研究院稱,2017年50家代表房企在三四線城市的拿地面積同比增長145%,樓面價同比增長53.9%。
誰買?
不過,不管是賣地的,還是賣房子的,不能光靠賣方吆喝,還得有人買才行,否則就可能陷入2014年左右的滯漲甚至滑坡狀態(tài)。
6月底,國開行收緊棚貸款的消息讓房地產(chǎn)市場一陣驚魂。市場普遍認(rèn)為,棚改貨幣化安置與貨幣增發(fā)及其他因素一起推升了三四線城市的房價,尤其是棚改貨幣化為三四線城市大量注水。公開數(shù)據(jù):截至2017年末,國開行累計發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款3.4萬億元。今年前5月,棚改貸款4369億元。
對此,《誰推高了三四線城市的房價》一文反復(fù)琢磨過。
面粉貴,面包自然要漲價。易居中國的數(shù)據(jù)稱,其監(jiān)測三四線城市5月的新房均價達(dá)到10350元/平方米,房價漲幅排名前十的城市中,除西安外,其余均是三四線城市。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示,5月份二手房價過萬元的城市個數(shù)已經(jīng)上升到69個,其中新增房價超萬元城市全部來自三四線城市。
然而,當(dāng)三四線城市房價不過萬都不好意思說的時候,我們還有五線六線七八線城市來支撐地價、房價持續(xù)往上走嗎?
現(xiàn)實(shí)是,三四線城市近幾年的居民收入并未與房價比翼齊飛,“六個錢包”買房子,掏空了祖孫三代的口袋,又透支了未來二三十年的收入以后,曾經(jīng)讓我們津津樂道的高儲蓄率已是明日黃花。
據(jù)統(tǒng)計,我國居民杠桿率已由2015年末的39.9%快速升高至2016年末的44.8%,2017年新增居民貸款創(chuàng)下了7.13萬億元的新高,占當(dāng)年全部貸款比高達(dá)52.7%。海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超稱,居民負(fù)債占居民收入的比重超過90%。
誰都知道,這里面絕大部分是房貸,即便是所謂的消費(fèi)貸、現(xiàn)金貸,也往往變相流入房市。
這就意味著,老百姓已無力負(fù)擔(dān)高房價,同時也擠壓了消費(fèi)能力。國家統(tǒng)計局稱,今年5月份,社會消費(fèi)品零售總額為30359億元,同比增長8.5%,這是自2003年以來的最低點(diǎn)。若任由此形勢惡化,擴(kuò)大內(nèi)需從何談起,消費(fèi)升級亦是無本之木。
更可怕的是,超高的房價也壓縮了企業(yè)的生存空間。不久前,華為將研發(fā)基地搬離深圳,就被視為高房價擠出的信號。華為尚且如此,遑論其他企業(yè)!
即便是房企,華美的業(yè)績戰(zhàn)袍之下也潛藏著高風(fēng)險。如,恒大凈資產(chǎn)負(fù)債率2017年末達(dá)183.7%,有報道稱,萬科的總負(fù)債超過1萬億元。至今年一季度,130家房地產(chǎn)上市企業(yè)整體負(fù)債率達(dá)到79.42%,房企杠桿率已經(jīng)處于歷史高位,遠(yuǎn)超國際公認(rèn)的企業(yè)債務(wù)安全線。
警告
警惕乃至警告的聲音越來越多,信號也愈加清晰。
兩個月前,國務(wù)院副總理劉鶴說了幾句常識性的大白話:做生意是要有本錢的,借錢是要還的,投資是要承擔(dān)風(fēng)險的。
今年以來,全國政協(xié)常委、中財辦原副主任楊偉民在多個場合不斷警告,核心觀點(diǎn)就是:房地產(chǎn)炒來炒去,受害的是實(shí)體和廣大人民群眾,已經(jīng)成為最容易引爆風(fēng)險的定時炸彈。
央行前副行長吳曉靈7月發(fā)聲:在泡沫中狂歡的日子不多了,做好潮水退卻后的準(zhǔn)備是每個國家、每個人都要面對的現(xiàn)實(shí)。
政策已在調(diào)整。此前,國開行曾表示,棚改項(xiàng)目的審批權(quán)全部先上收,新項(xiàng)目基本暫停審批。
7月12日下午,住建部專門召開棚改吹風(fēng)會:商品住房庫存不足,房價上漲壓力較大的地方,應(yīng)有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策。因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置,商品住房庫存量較大的地方,可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。進(jìn)一步合理界定和把握棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn),不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子。
6月29日,萬科董事會主席郁亮憂心忡忡地說,10年后萬科還是房地產(chǎn)公司的話,那真的很慘。我現(xiàn)在在琢磨,我們各地的公司把“地產(chǎn)”這幾個字都拿掉。
7月初,中交集團(tuán)控股的綠城內(nèi)部文件要求,“傾盡一切努力”獲得受限價政策影響項(xiàng)目的預(yù)售許可證;對于不受限價政策影響的項(xiàng)目,要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售。“不限價”基本就是指三四線城市。還有不少企業(yè)都在拼命趕進(jìn)度,壓縮開發(fā)周期,加速賣房。
數(shù)年前,時任中財辦主任的劉鶴在獲得孫冶方經(jīng)濟(jì)學(xué)獎的名作《兩次全球大危機(jī)的比較研究》中引用了加爾布雷斯的一段話:“當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于過度繁榮時,沒有人不相信泡沫會繼續(xù)膨脹,人們不是找出理由使自己理性,而是找出理由使自己相信冒險的正確性。”
經(jīng)典中引用的經(jīng)典,自然要熟讀、深思。
(該文已于2018年7月18日發(fā)布于由《中國經(jīng)濟(jì)周刊》與俠客島聯(lián)合出品的微信公號“經(jīng)濟(jì)ke”。)