原標題:公攤面積收費遭質(zhì)疑,專家:銷售套內(nèi)面積的“重慶模式”應(yīng)全國推廣
對很多中國人來說,買房子都是一件大事。但是,您買的房子名副其實嗎?實際上,由于“公攤面積”的存在,您的房子會大打折扣,比如建筑面積為100平米的房子,可能套內(nèi)面積只有80平米;如果是高層的話,套內(nèi)面積可能就縮水到70平米了。
在國際上,房價的計算基本都是按套內(nèi)面積計算,在我國,憑什么掏了100平米的錢,房間里只有70平米大?近日,多家媒體撰文向“公攤面積”開炮,那么,我國“公攤面積”從何而來,它的存在合理合法嗎?
所謂“公攤面積”,指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等,以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計算。北京律師協(xié)會物業(yè)管理法律專業(yè)委員會主任包華:
“在我們建筑物中有三個面積定義,第一個面積定義是使用面積,使用面積一般也叫地毯面積,也就是我們房屋墻面以內(nèi)的部分;第二個面積指套內(nèi)建筑面積,套內(nèi)建筑面積包括使用面積,也包括我們現(xiàn)在的隔斷墻中間的50%的墻體部分;第三個部分是建筑面積,建筑面積是在套內(nèi)建筑面積基礎(chǔ)上把分攤面積計入。”
所謂“公攤面積”,指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等,以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計算。北京律師協(xié)會物業(yè)管理法律專業(yè)委員會主任包華解釋,在建筑物中有三個面積定義,第一個面積定義是使用面積,使用面積一般也叫地毯面積,也就是我們房屋墻面以內(nèi)的部分;第二個面積指套內(nèi)建筑面積,套內(nèi)建筑面積包括使用面積,也包括我們現(xiàn)在的隔斷墻中間的50%的墻體部分;第三個部分是建筑面積,建筑面積是在套內(nèi)建筑面積基礎(chǔ)上把分攤面積計入。
有媒體指出,從1998年我國進入商品房時代開始,公攤面積就因為不符合國際慣例、現(xiàn)有法律法規(guī)沒有設(shè)定上限等問題一直為人詬病。
問題一:買房公攤面積大,購房人承擔(dān)合理嗎?
公攤面積一直處于法律的灰色地帶,甚至已經(jīng)是約定俗成的一種做法,顯然,這并不合理。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受中國之聲《新聞縱橫》值班編輯羅敏采訪時表示,公攤面積已經(jīng)常常變成了開發(fā)商變相漲價的手段。
張大偉表示:“這個肯定是不合理的,其實公攤面積大的原因有兩方面,一方面的話是建筑本身的一些,然后另外一方面其實是公攤部分被開發(fā)商用來做其它用途是比較普遍的,最簡單的比如說有一些車位用途,有一些這個其他的公共設(shè)施等等,在購房的這個合同里面如果簽署這個不明確的話,有一些開發(fā)商開發(fā)商就會用這個一些這個噱頭,其實是變相的達到了一個房價上漲的這么一個目的。”
早在八年前,《焦點訪談》節(jié)目就曾對山東高密某樓盤畸高的公攤系數(shù)進行過報道。
問題二:得房率低得離譜,需要進行規(guī)范嗎?
《新華每日電訊》撰文指出,近年來,隨著商品房價格攀升,部分開發(fā)商更是利用普通購房者對公攤面積缺乏深入了解與測算能力,不斷推高公攤面積和公攤系數(shù)。公攤面積如何算,合理比例究竟是多少,一直以來都缺乏明確規(guī)定,甚至有的房子公攤面積高達50%。公攤面積缺少標準、管理混亂,不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款,更使之在未來要支出物業(yè)費、取暖費等更多成本。張大偉認為,國家必須出臺相關(guān)的規(guī)范,設(shè)立得房率下線。
張大偉說:“應(yīng)該在這個和法律方面是有一些規(guī)范規(guī)定。一般在這個市場銷售過程中的話,大概得房率應(yīng)該一般在75%~85%之間。從這點來看的話,應(yīng)該是有一些建筑規(guī)范或者說行業(yè)規(guī)范之類的,避免出現(xiàn)個別區(qū)域里面得房率對50%左右的這么一個畸形的一個情況。”
問題三:按照套內(nèi)面積賣房的重慶模式適合推廣嗎?
重慶,在中國房地產(chǎn)市場里,顯得“特立獨行”,不僅房價相對穩(wěn)定,而且房子以套內(nèi)面積為標準出售,也就是說,買100平米的房子,居住面積就是100平米,“貨真價實”。
早在2002年,重慶市人大常委會以地方法規(guī)的形式明確要求:商品房現(xiàn)售和預(yù)售,以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)。不按這一計價依據(jù)銷售的開發(fā)商,將被行政主管部門重罰,后在2011年又進行了修訂完善。張大偉表示,按照套內(nèi)面積來銷售更科學(xué),對于“重慶模式”是范本。
張大偉指出:“重慶的這個模式的話,它對于市場,因為他是一直是這種封閉監(jiān)管的一個城市,相對而言的話,他購房者也接受了這種定價模式。其實它的面積對于購房者來說是更直白更直接,你買到多少就是你用多少,就是直接對應(yīng)的這一點來看的話,其實是從合同角度來說是比較健全健康的。”
問題四:取消公攤面積收費會影響小區(qū)品質(zhì)嗎?
在其他條件都同等的情況下,一個小區(qū)的公共區(qū)域的配置越高,房價越高;如果公共區(qū)域的條件越差,房價就會越低。不少人擔(dān)心,如果取消公攤面積收費將影響小區(qū)品質(zhì)。北京律師協(xié)會物業(yè)管理法律專業(yè)委員會主任包華表示,這樣的擔(dān)心是多余的,小區(qū)品質(zhì)可以通過收取物業(yè)費來保障。
包華指出:“我們的物業(yè)管理,比如說它的定義它應(yīng)該是指的公共區(qū)域、公共設(shè)施設(shè)備的運行維護,用的是物業(yè)費的概念,而我們用什么樣的方式來分配這個物業(yè)費的這個分攤,用的是我們占有整個面積的一個份額,也就是說我的面積大我多攤、面積少就少攤兒,這個分攤比例是一樣的,所以它只是一個份額的概念,這個應(yīng)該說沒有矛盾。”
問題五:取消公攤面積收費開發(fā)商會變相漲價嗎?
《新華每日電訊》撰文指出,公攤面積問題積弊已久,越漲越多的公攤面積實質(zhì)上已經(jīng)侵占百姓的利益,也損傷了市場經(jīng)濟的公平與公正。近幾年,為回應(yīng)民眾訴求,廣州、北京等地也開始出現(xiàn)按套內(nèi)建筑面積計價的探索。人們期待著相關(guān)職能部門在研究房產(chǎn)調(diào)控政策之時,能正視公攤面積亂象,探索更科學(xué)、合理的計價方式,切實保護百姓權(quán)益。至于降低或取消公攤面積會推高“房價”之談,更是危言聳聽。因為壓縮公攤面積或改成按套內(nèi)建筑面積計價造成的價格上漲,本身只是一個數(shù)字問題,并不會真正提高購房者負擔(dān),相反會降低購房者的未來資金壓力。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,隨著開放式小區(qū)越來越多,政府在公共區(qū)域建設(shè)中的作用將越來越大,開發(fā)商取消公攤面積收費是趨勢:“以前的話因為這個綠化以及安全都是要開發(fā)商來做,那開發(fā)商為了承擔(dān)這部分成本有要求,或者說購房者來支付一些公共設(shè)施的這種費用。但是未來的話從長遠來看,應(yīng)該說這部分費用從國外的這個成功經(jīng)驗來看的話,更多的是由政府來做。中國未來的發(fā)展這種開放型的這種社區(qū),就是不存在購房者來支付這個公共部分面積的可能性了。所以從長遠來看的話,這個我們可以說這個套內(nèi)面積會是一個更主流的基本方式。”