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樓市降溫背后“三個新變化” 退房拉鋸戰(zhàn)呼喚樓市新規(guī)則

2018-10-22 15:34:10 來源:北京日報 作者: 點擊圖片瀏覽下一頁

誰能想到北京二環(huán)邊炙手可熱的樓盤昆侖域,只過了一年,就從托關(guān)系買演變?yōu)椴簧贅I(yè)主要求退房。hLB福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

多年來紅火熱鬧的房地產(chǎn)市場,購房人動輒坐享上百萬元的房價升值利益,一旦遭遇市場降溫,業(yè)主退房就成為敏感話題,甚至在多地引發(fā)要求開發(fā)商賠償?shù)?ldquo;房鬧”糾紛。記者了解到,由于牽扯到貸款等復雜手續(xù),業(yè)主退房并非易事,甚至還會影響后期再次購房。業(yè)內(nèi)人士呼吁,樓市降溫將使得退房訴求頻繁出現(xiàn),相關(guān)部門應盡快研究涉及退房的新規(guī)則,引導消費者和開發(fā)商像商品退貨那樣規(guī)范化操作。hLB福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

二環(huán)邊豪宅搶房變退房hLB福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

西二環(huán)邊上的絕佳位置,曾讓昆侖域風靡一時。hLB福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

去年8月,昆侖域拿到預售證,獲批銷售均價為9.5萬元,正式突破了“3·17新政”后預售價過不去的“8萬元紅線”。hLB福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

與周邊二手房相比,9.5萬元的價格的確高;但如果被定義為二環(huán)邊上的豪宅,再加上樓市看漲和麗澤商務區(qū)的規(guī)劃配套,有人會認為“物有所值”。hLB福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

“如果一套豪宅原本每平方米想賣11萬元,現(xiàn)在被限制到每平方米9.5萬元,誰能不動心呢?”當時托關(guān)系才買上房子的業(yè)主陳宇(化名)回憶,昆侖域前期宣傳項目為“頂配”,銷售人員披露項目原本定價為11萬元/平方米,但最終獲批9.5萬元/平方米。在這樣的“被降價”背景下,項目開盤當天便售罄。hLB福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

一年前排隊簽合同時還覺得自己撿了便宜,如今收房卻頓悟吃了虧。上個月,業(yè)主看房后認為昆侖域在電梯間、消防樓梯、一層大堂、外墻、綠化等方面配置“降檔”和“縮水”。之后,百余位業(yè)主拒絕收房。開發(fā)商曾以一封“北京昆侖域家書”回應,將對一層大堂裝修等11處進行提升,同時拿出來兩套方案讓業(yè)主選擇:要么補償空調(diào)或新風系統(tǒng),要么按程序退房。hLB福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

10月20日是開發(fā)商定下的退房最后期限。據(jù)昆侖域業(yè)主代表透露,截至當日約有五六十位業(yè)主辦理退房。記者聯(lián)系開發(fā)企業(yè)華潤置地,被告知肯定沒有這么多,但未披露具體數(shù)字。hLB福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

補償后貸款記錄難消除hLB福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

在北京,業(yè)主要求退房的現(xiàn)象比較罕見,也引發(fā)了不少新問題。hLB福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

“還有很多業(yè)主在觀望,想看看開發(fā)商的整改提升措施能不能真正到位。”上述業(yè)主代表介紹,也有一些業(yè)主堅稱開發(fā)商給出的退房方案不合理,所以拒絕簽訂退房協(xié)議。hLB福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

“我的購房貸款利率是按照五年期利率上浮20%,但是退房方案上只按照一年期基準利率給我補償利息。”這位業(yè)主代表說。hLB福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

記者在售樓處看到了上述業(yè)主提及的退房方案:10月8日至20日到售樓處簽訂退房協(xié)議,之后雙方辦理解除按揭借款合同、提前還貸手續(xù),完成相關(guān)手續(xù)后開發(fā)商在14日內(nèi)退還已付房款及利息。方案中披露的利息計算方式是“已付購房款(貸款客戶包含貸款已到賬部分)×中國人民銀行一年期銀行貸款基準利率/360×計息天數(shù)”。hLB福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

央行一年期銀行貸款基準利率為4.35%,而五年期利率是4.9%,上浮20%后則變成了5.88%。對于總價動輒千萬元的昆侖域來說,這筆利息差不算小數(shù)。hLB福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

讓業(yè)主糾結(jié)的另一難題是央行征信系統(tǒng)里的貸款記錄。北京等多地購房時都是“認房又認貸”,無論購房人名下是否在北京有住房,只要在央行征信記錄中查到有住房貸款記錄,就會被認為是“非首套”。hLB福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

這樣一來,貸款購買昆侖域的首套房業(yè)主,退房之后就喪失了“首套”資格,再買房將不能享受最低4成的“首套房”首付比。要是買普宅,最低首付比抬高到6成;要是買非普宅,更是抬到8成。“在北京,首付提高20%或40%,往往就是幾百萬元。”一位業(yè)主說。hLB福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

這也是目前業(yè)主與開發(fā)商的爭論點所在。華潤置地上述負責人直言,涉及到貸款記錄方面的問題,開發(fā)商無法解決。hLB福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

責任判定成退房關(guān)鍵hLB福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

此前,廈門萬科白鷺郡項目“買貴補差價”雖被否認,但萬科也提出了退房方案,并補償一定利息。在業(yè)主與開發(fā)商的溝通過程中,同樣是矛盾重重。hLB福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

“電商平臺早有七天無理由退貨的規(guī)則,樓市里簽了合同再想退,可是難于上青天!”在不少法律人士看來,完善退房條款,是減少開發(fā)商與業(yè)主矛盾糾紛的重要手段,尤其在樓市降溫的敏感時期。hLB福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

以北京購房合同范本為例,地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)經(jīng)檢測不合格的,買受人有權(quán)解除合同;商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量或建筑隔聲情況經(jīng)檢測不符合標準或合同附件所列情況與事實不符的,由出賣人負責整改,整改后仍不符合標準的,買受人有權(quán)解除合同。hLB福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

但更多情況下,業(yè)主的退房訴求源于房屋交付標準與期望值有較大落差。hLB福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

昆侖域上述業(yè)主代表說,此前宣傳的樓書中寫明昆侖域采用“紅色手工磚”,但實際則變成了涂料,“品質(zhì)一下子降低了,直接影響到后期房產(chǎn)升值。”hLB福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

華潤置地相關(guān)負責人則回應記者,樓書中的確寫有“紅色手工磚”,但由于相關(guān)部門從安全考慮禁止高層使用外墻飾面磚,所以小區(qū)設(shè)計的高層外墻都采用了涂料。hLB福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

“根據(jù)購房合同及法律法規(guī),不存在足以導致合同解除的法定及約定事由。”華潤置地方面表示,但為了表達誠意,還是向業(yè)主提供了按照4.35%標準補償利息等退房方案。hLB福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

“前期宣傳與實際不符是樓市中主要的糾紛之一,關(guān)鍵是業(yè)主要有足夠證據(jù),才能判定責任、進行賠償。”北京市盛廷律師事務所主任律師、北京市物權(quán)法學研究會秘書長畢文強說。hLB福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來,正常房屋買賣過程中,退房是合法的。但退房周期長,又牽扯到銀行等方面,阻力較大。建議相關(guān)部門研究解決退房過程涉及的利息如何補償、貸款記錄能否清除等問題,讓退房流程更規(guī)范更易于操作。(記者 曹政)hLB福鼎新聞網(wǎng)|今日福鼎|福鼎新聞信息權(quán)威發(fā)布平臺

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